20所得税到底坑了谁

20%所得税到底坑了谁

20%的所得税只针对二手房，新房不受影响。这就造成担心交易成本增加的买房者，会更多的涌向新房市场，推高新房价格。原有的供需失衡进一步加剧，房价势必面临更大的上涨压力。所以，针对投机客的20%所得税，长期下去，最后很可能还是“求房若渴”的广大蜗居族埋单。

2013，蛇年伊始，房价再次直贯云霄。　　根据数据，2月，北上广深四个一线城市住宅均价达到每平米23501元，同比增加6.65%，且交易量出现井喷，广州再现深夜排队买房的“奇观”。　　面对严峻的形势，政府旋即在2月20日新发布五条调控政策。可是，向来以严厉、强势著称的国务院楼市政策，这次却十分平淡，只是强调了限购必须坚持执行，似乎毫无新意。然而，正当人们普遍失望之时，3月1日，国五条细则发布，“二套房严格按交易所得的20%计征所得税。”消息一出，舆论哗然，谁也不曾想平平淡淡的国五条会得到如此重口味的解读，正应了老版《大话西游》中的一句台词，“这回大家满意了吧！”　　然而，提高20%的所得税，相当于增加了20%的交易成本。同限购政策一样，通过抑制需求打压房价，短期内的确能取得立竿见影的效果，但势必持续不了。　　价格是由供需决定的，任何商品都不能免俗。中国房价一直坚挺，本质上是房屋供给远小于社会需求造成。一方面，人口集中的大城市，政府控制下的招标售卖土地不足，限制了商品房的建设；另一方面，宽松的货币政策和房价上涨预期推高了投机需求，导致存量房惜售，限制了二手房的供给。供需失衡使价格高涨，而不断上涨的房价反过来加强市场对未来的看多预期，更增加卖方的投机和惜售，导致供需进一步失衡。近几年，越来越多城市出现大量的新房空置现象，正说明惜售情况十分普遍。在如此这般的恶性循环中，房价就像积木一样越搭越高。　　如限购、增加所得税等方式，可以有效抑制盲目扩大的市场需求。银行贷款的限制和交易税收的增加，拉高了买房的成本，使得资金实力不济的短线投机客望而却步，打压需求从而抑制房价增长。可是，作为投资品的商品房，同时还有不可替代的居住功能。在中国特殊的家庭文化和租赁市场不够完善的情况下，居者有其屋，是必然的刚性。刚需的存在，让需求下滑幅度十分有限，也改变不了人们对房价未来的预期。　　限购等强制性的行业政策，虽然严厉，却孤掌难鸣。全球宏观经济不佳，货币泛滥，国内货币政策更是连续几年保持宽松，以应对潜在经济下滑危机。而城镇化的加速、还未改变的土地财政，种种因素似乎都暗示大家，房价没有跌的可能。此时，各路资金自然纷纷涌进已繁荣十几年，并被一致看涨的国内房地产市场。在流动性宽裕而物价不断上涨的前提下，想依靠强制政策压低资产价格，无疑违背了市场规律，效果自然有限。而原有的大量空置房，在资金充裕而价值不断推高之时，更可以悠闲的待价而沽。所以，限购等直接干预市场的政策虽然短期内限制了需求的扩张，但并不能从根本上改变供需失衡的现状。一个人战斗的限购政策，很是力不从心。　　提高20%的所得税，虽然只针对二手房市场，但本质上仍然是限购政策范畴。尽管征税对象是卖房者，但房地产强势的卖方市场，可以轻易将这种交易成本转嫁至买方。二手房定价，业界都是采用“实收”价格，即甲方一开始就确定最后能获得的收益，如契税、营业税等等，都是买方承担。按照这样的潜规则，20%的所得税对卖方惜售的影响力就大打折扣。只要手头不紧，房价继续看涨，就不着急卖，征多少税并不重要，总会有人买。另一方面，20%的所得税只针对二手房，新房不受影响。这就造成担心交易成本增加的买房者，会更多的涌向新房市场，推高新房价格。原有的供需失衡进一步加剧，房价势必面临更大的上涨压力。所以，针对投机客的20%所得税，长期下去，最后很可能还是“求房若渴”的广大蜗居族埋单。　　政策强制干预市场，打压需求，只是一时的权宜之计，不能作为永久的行业规则。事实上，近几年，政府逐渐试行的房产税，相比于强制的限购，长期来说更为可靠。房产税作为直接税，单单面向房产持有者，无法转嫁且程序简单，能有效解决中国现存的大量空置房问题，从而增加市场供给。另外，扩大土地供应，将集体用地纳入到商品房市场，也是有效解决供给问题的方法之一。　　总之，短期内实行严厉的商品房限购政策，是必要和有效的。但是，这些政策只是为房地产行业改革提供时间，并不是最终的解决方案。开征房产税、扩大商品房土地来源、废除地方土地财政，才能真正解决商品房供需失衡问题。只有供给、需求在市场的自发调节下达到再平衡，房价才能真正稳定，老百姓也才能真正居者有其屋。

国五条细则出台10天 京沪穗房价小范围上涨　　“今天去北京3月要开盘的新项目。两周前去看的时候销售说1.6万元左右。今接到通知去验资，价钱可能变成2万元上下。开发商坐地起价，我究竟是买还是不买？”北京一位购房者在上海易居房地产研究院副院长杨　　红旭的微博上留下了这样一段咨询贴。　　“国五条”出台前后，京、沪、穗楼市又出现涨声。个别的二手房房东、开发商更是乘机坐地起价，一次性跳价幅度甚至超过10%。然而，当个别的现象被广为传播，购房者很容易地误认为整个市场都已经出现了大幅涨价现象。关于房价上涨的事实真相究竟是怎样的？3月9日、10日，《每日经济新闻》记者对北京、上海、广州三地的一二手房市场进行了调查。　　北京　　新盘赶趟入市部分项目均价上调　　在北京二手房市场一片火热的同时，一手房市场在新政的“窗口期”也开始跃跃欲试。　　“我们这次开盘还没有提价，但如果周边的项目开盘提价卖得好的话，我们也会考虑。”3月10日，北京房山区的某在售项目的销售人员告诉《每日经济新闻》记者，目前该项目均价是在1.8万~1.9万元，而区域内个别项目已经提价到了2.2万元。　　涨价的冲动并非体现在这一个项目上。在记者走访的多个楼盘中，计划在近期开盘的项目，均价相比此前都有所上浮，刚需盘尤甚。　　“新政对于普通住宅、刚需项目来说都是一个利好。”东亚新华地产营销总监贾玉鹏指出，正因如此，在细则落地之前的窗口期，个别的项目会因市场需求升温而加大涨价预期。　　新盘加紧入市　　“国五条”落地一周后的首个周末，《每日经济新闻》记者走访多个在售楼盘发现，一些热点区域项目的售楼处人满为患，大部分购房者都是带上了个人资料进行排号登记的。　　在房山区的金地朗悦项目售楼处，记者看到，由于下周日就要开盘，前来登记的购房者非常多，售楼处挤得水泄不通。销售人员告诉记者，这两天登记的意向客户已近600人，本次即将开盘的10栋楼，总套数只有一百多套。　　与金地朗悦一路之隔的京投万科新里程项目，销售人员同样告诉记者，项目过两天便会开盘。“目前我们登记的购房客户已经有600多人，而此次开出的房源只有100套，开盘当天会采取摇号的方式。”　　除房山区域外，通州区域的多个在售楼盘也出现同样的情景。　　“目前已经有1000多个客户做了登记。”定于下周开盘的金地格林格林项目的销售人员告诉记者，此次开盘的套数也仅有200余套。　　“在地方细则出台之前这段窗口期，开发商都在加紧推盘走量。”贾玉鹏告诉《每日经济新闻》记者，3月份以来，开发商推盘的速度明显加快，不管是刚需项目还是改善型产品都有加紧入市之势。“3月份我们已经开了两次盘了，接下来还会加推新的产品。”　　上涨预期明显　　“我们这次原本打算把剩下的房源都开出来，但是公司决定还是先开十栋，留五栋。”北京房山区域某项目开发商告诉《每日经济新闻》记者，由于此前项目预售证审批的价格相对较低，而如今周边项目涨价趋势又很明显，所以有意调整剩余楼盘的价格。　　“长阳的一些项目都涨到2.2万元了，如果成交状况好的话，我们也打算提价3000元。”该人士表示。据记者了解，该开发商项目目前销售均价在1.8万元左右。　　同样位于房山的京投万科新里程的销售人员告诉记者，即将开盘的这一期具体价格还未定，应该在2万元/平方米左右。记者从北京市住建委网站上看到，该项目去年7月份开盘的一期签约均价为14988元/平方米，12月份开盘的一期，均价为17164元/平方米。相比之下，新入市的一期房源涨价预期明显。　　“需求量对项目的定价起了很大的作用，目前来看，北京市场确定上半年入市的项目并不多，主要是去年同期土地供应量偏少造成的。”在贾玉鹏看来，开年以来楼市成交的持续走高也推高了目前项目的入市价格。　　东汇置地董事长刘东提供的数据显示，北京市今年前2月共成交了18818套新建商品房，而去年同期仅成交了5548套，销售套数、销售面积、销售总额同比分别大涨了2.39倍、2.69倍、3.47倍。　　东汇置地房地产整合运营机构统计监测中心发布的数据显示，今年1~2月，北京新建商品房成交均价为22207元/平方米，比去年同期上涨21.07%，相比去年全年20673元/平方米的均价，涨幅也达到7.42%。　　不过贾玉鹏表示，“北京市”国五条“细则出台之后，这一轮小高潮也许将会平息。”在他看来，一旦出台了具体的控制目标，将会严格控制后期入市项目的价格上涨空间。(每日经济新闻)

中介经纪人普遍“抢单” 以炒作房价来搅动市场　　刚需不断释放也许是北京二手房涨价的主要原因，但房价暴涨背后还有一个神秘的推手——房产中介。　　2013年2月19日，王小舟终于从北京市丰台区房产交易中心的工作人员手中拿到了崭新的房产证。　　为了这个房产证，王小舟用了大半年时间，看了不下300套二手房，但最终，他是在一片抢房声中用了不到一个小时就决定了买进。原因是北京二手房房价在近几个月中越涨越高，越涨越快。　　此后一天(2月20日)，国务院常务会议加强房地产市场调控政策的五项措施紧跟出台。这个被誉为“新国五条”的政策剑指二手房市场。　　“这无疑会转嫁到买方头上。”王小舟暗自庆幸。不过，对于自己买房的全过程，他至今回忆起来仍心有余悸。　　抢房与惜房　　2013年1月10日一大早，王小舟就被一个中介公司经纪人的电话催醒。为了看房，他这半年来改变了以往每晚睡前手机关机的习惯。　　“今天是星期四，但经纪人在电话中说在南三环成寿寺附近有一套很不错的二手房，昨晚已经有五拨人预约了今天上午看房。”无奈，王小舟只能向公司请假。“最近房子出得快，卖得也快，要想拿到一套中意的房子，必须马上去看，看中了马上就定。”　　但现实很残酷，等王小舟10点应约赶到中介公司时，得到的是昨夜已经有人交了定金的消息。　　事实上，王小舟和他爱人在2012年11月底已经看中了成寿寺附近一套两居室，三层、南北通透、58平方米，报价145万元。中介在看房当天就催促王小舟先交1万元意向金，刚开始王小舟还说：“我不见业主不交任何费用。”但最终扛不住中介“一小时后有人要交意向金了”的说法，交了意向金。　　“中介说交了意向金可以第一个优先和业主谈判。但20多天过去了，业主本人却迟迟未露面。”王小舟说。后来得知，业主在另一家(与前述中介公司不属于同一公司)中介也登记了房源，而且也有人交了意向金。　　意向金又叫诚意保证金，一般要和中介公司签个协议，协议规定买方委托中介可直接将意向金转为定金。但这背后陷阱多多，比如，定金交了，业主房产产权却不明晰，或者业主的配偶不同意卖房但业主谎称配偶不方便见面，这都可能给购房者带来无穷无尽的麻烦。　　王小舟决定联系第二家中介，至少看看在那里是否可以见到成寿寺那套房的业主。　　下午4点，王小舟接到第二家中介的电话，说业主涨价了，要卖150万元，晚上7点业主到他们门店，先要和已经交了意向金的其他人谈，但只要他们谈不成，保证王小舟和业主见面。　　晚7点之前，王小舟和爱人去南三环大红门附近的一个小区先看了一套一居室，由于在一层，对方要价136万元。一起去了四拨人看房。中介告诉王小舟，你要看中了马上定。　　怎么办？成寿寺那套房子比较好，而且已经交了意向金，问题是已经涨了价，价格比大红门那套整整贵了14万。“即使贵15万也划算，离十号线二期地铁口近，地铁刚刚开通，这房子还要涨。”王小舟盘算着，就决定让爱人和136万那套房的业主谈判，自己直奔第二家中介公司。　　但令王小舟意外的是，业主说155万才能卖——又涨价了。无奈，王小舟返回136万的谈判现场。谈判也是失败的，对方一元钱不降，王小舟考虑到最近价格疯涨的现实，不得不决定签下这套房子。　　还有谁在抢？　　购房者抢房只是阶段性的，而中介公司则常年上演着抢房的“活剧”。　　据王小舟夫妇回忆，2012年10月的一天，他们去东五环外管庄附近一小区看房，结果看完房的当晚，王小舟就接到“我爱我家”中介公司经纪人的电话，让王小舟马上去中介公司，说业主被“链家”地产公司的经纪人叫走了，可能晚上谈判。　　“人家在‘链家’谈，我们去了有啥用？”王小舟问经纪人。　　“我爱我家”的这位姓吴的经纪人告诉王小舟，他们在“链家”有线人，可能的话可以把业主叫出来，只要王小舟出价165万元买这个房，因为他们已经从线人处得知找“链家”的那个买主出的价是162万元。　　王小舟打车迅速赶到“我爱我家”门店，快晚上9点了，店里灯火通明，几乎所有的经纪人都在忙着打电话或者和顾客谈话。他跟着吴姓经纪人上了二楼，进了一个房间后坐下，却发现手机没了信号。向经纪人询问，他说这是谈判室，谈判室一般都装有手机信号屏蔽设备，一来顾客就开启，目的是不让其他经纪人“抢单”。　　事实上，今晚他们就是在“抢单”。王小舟同意出价165万元，但不幸的是，吴姓经纪人的助手没有成功，原因不仅是业主的手机也被“链家”屏蔽了，而且“链家”不知采用了什么手段，业主始终没有出来，直到签了那单购房合同。　　媒体调查发现，中介为了防止出现业主到多个公司挂牌的局面，还经常采用与业主签独家代理合同的办法，而恰恰是一个又一个独家代理合同，起到了催涨房价的作用。中介经纪人为了与业主签订独家代理合同，一般要交给业主2000元到10000元不等的保证金，并会给房主承诺，在一定的期限内将房子以高价卖出，否则业主有权扣留保证金。　　另外，一些中介经纪人还以优惠中介费(居间服务费等费用的总称)的办法“抢单”。笔者跟随王小舟在看房过程中，一家中介公司的经纪人就直言不讳地说：“他们还有项特殊服务，比如你在别的中介那里看过房子，你只要记住门牌号，回来告诉他，他可以上门跟业主谈，成交后你付的中介费可以打七折甚至更少。”　　两次毁约背后　　王小舟的看房起点是去年“7·21”，就是北京雨灾那天。他告诉记者，之所以买房用了近半年时间，不只是因为自己资金不足或挑房过于仔细，而是上过两次当。这两次上当的背后，凸显了中介公司恶性竞争的经营生态。　　去年8月底的一天，王小舟和妻子看中了东三环潘家园附近的一套两居室，由于是顶层且装修简单，业主出价145万元，经过讨价还价，双方以142万元成交，连夜在中介公司签了合同，并交了3万元定金。但五天后，业主提出毁约，不卖了，退赔双倍定金和中介费。一开始王小舟还挺高兴——白得了3万元，没想到过了不到一周，原来的中介公司经纪人就告诉他，对方是被另一家中介公司撬走的，那家公司承诺业主多卖18万元，不过实际上卖了155万元。　　不久之后，王小舟再次遭遇了类似的事情。　　据王小舟讲，当时在朝阳路中段某小区看了一套两居室，由于不是很中意，王小舟有点不想买，但中介公司的经纪人把王小舟和他爱人分开采用车轮战术做思想工作，之后又把业主叫过来，同样采用背靠背的办法，最终让双方签了字，并交了3万元定金。但第二天王小舟就发现了房屋的质量问题。最终王小舟主动毁了约。“漏雨，而且物业说他们管不了。”王小舟说，看房最好白天看，夜晚有些问题很容易忽略。　　收费之乱　　根据北京市发改委和住建委2011年8月联合下发的《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》规定，自当年8月31日起，本市住宅买卖经济服务收费标准统一分为四档：住宅成交总额在500万元及以下、500万元以上至2000万元及以下、2000万元以上至5000万元及以下、5000万元以上，经纪服务收费标准分别为成交总额的2%、1.5%、1%和0.5%。《通知》规定收费标准可以下浮，少数特别复杂的住宅买卖经济服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10%，也就是成交总额在500万元及以下的最多收2.2%，但“我爱我家”和“链家”地产等公司都以其他名义多收0.5%，即2.7%。　　另外，北京市政府还规定，房产中介代办房地产登记、代办贷款、办理房屋入住有关手续最高服务收费标准，分别为500元/宗、300元/宗、200元/宗。但事实上，大多数公司都以贷款额的一定比例收取贷款服务费或评估费，100万元以上的贷款收费远远高出政府的规定。　　针对房产中介收费不规范现象，同策咨询研究中心总监张宏伟表示，中介行业流动性过大，从业人员专业水平参差不齐，个别人不守规矩，通过炒作价钱来操纵区域市场是由来已久的问题，只不过随着近期市场骤然升温被放大了。“对中介来说，最后的成交价格和他们的收入直接挂钩，越是高价成交中介就越挣钱，越是频繁交易就对自己最有利，这种原始的利益属性驱动他们主动搅动市场。”　　但链家地产董事长左晖认为，目前不排除少数经纪人在误导消费者，但从根本上来说，经纪人只是提供市场价格参考和反映业主的真实意向，很难起到价格的主导作用。左晖还通过其表示，目前二手房价格确实涨了一些，但没有传闻得那么夸张，暴涨是个别情况。　　(文中王小舟为化名)(民主与法制时报)

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