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多一个视角看房价高低

发布时间:2021-01-07 19:51:32 阅读: 来源:滤网厂家

西峯

当我们说一样东西价格高低的时候,有时候是在牢骚,有时候是在抱怨,有时候是在比较,有时候是在判断未来走势。

因此简单谈高低常常鸡同鸭讲,事实比高低更容易讨论。

从平均首次购房年龄(不到30岁),人均住房面积(超过34平方米,香港不到15平方米),新房销售面积和价格(今年大约1亿平方米,比15年前增加6倍)等大数来看,中国的房价在过去二十年来看,应该是属于便宜而非贵。这样的回答当然会令大家觉得极为不爽和反感,但事实就总是如此不令人愉悦。从另一个角度看,中国住房建设从东部到西部普遍的过剩也可以解释为什么房价普遍来说不高。

但这不等同于每个人都可以买得起。对于大城市特别是东部的特大城市更是如此。这些城市往长期往土地供应有限,而良好的吏治、发展前景和就业机会吸引更是吸引人口持续涌入。因此,这些城市房价持续上涨,对没有住房的新移民来说,住房的负担难度远远高于其出生地。

与上海为例,其传统中心城区面积只占全市面积6000平方公里的2%,居住了22%的人口,但其新房供应只占全市供应的3%。因此,如果大家都希望居住在中心城区(即便对于原先居住的人来说都是如此),这些供应显然杯水车薪。因此,购买者的竞争便极大推高房价。

如果我们把眼光从中心区转向全市,那么城市竞争是另一个需要考虑的维度。为什么哪些大公司选择上海作为总部而非人均GDP更高的杭州或者无锡?原因在于大规模人口的集聚提供了效率市场、分工分化并带来了效率和创新机会。这些都提升了人力资源价值。同样的,人才之间的竞争留下了较有竞争能力的移民。他们对住房资源的争夺使得诸如上海这样的大城市有着更高的住房支付能力。同时,相对更少的住房供应从另一侧推高了房价。

为什么大家普遍觉得房子买不起?沉默的大多数也许是一个回答。从另一个角度看,中国城市90%左右的住房自有率显示,大家在说买不起的同时忽视了大多数家庭有房的事实。考虑欧美发达国家普遍住房自有率40-60%的事实,中国家庭90%的自有率简直高的惊人。当然,比起北朝鲜和古巴的100%,这还是有些逊色。

许多有房子的人也抱怨房价高。他们通常不到40岁。他们有的觉得自有居所不够漂亮发达,有的还想扩大居所以容纳新来的孩子和岳父母,或者增加一套房子以解决上学或者投资需求。这些奢侈的要求在太多地方如此普遍因此好多人视之理所应当。但看看全球发达国家,多数地区首次购房的年龄接近40岁,一般买的都是较为便宜的二手房或者小性居所。投资行购房更是少数富人行为。

很多人会和美国来比房价。当然他们通常使用北京上海中心城区房价来和美国平均房价相比,从而体现中国房价高的多么离谱。我理解他们的行为。其实如果我们用北京上海中心房价和中国城镇的平均房价相比,也会高出十倍以上,如过把乡村的房子加进来,则会高出20倍。[笑]

更多抱怨房价高的人其实是潜在的购买者。他们希望房价降低一些以符合他们的预算。但如果真的如此,他们其实是房价潜在的多头而非相反。看看住在香港4、5平方米笼屋内的穷人,他们从未有任何奢望去考虑购买。

最后回归讨论。贵的东西可以变的便宜,但也可能变的更贵;同样的,便宜的东西也可以更便宜,均值回归并非普遍定律。从行为来说,东西便宜的时候可能买不起,贵的时候买得也不算鲜见。本质上,房价从供应段取决于量,从需求端取决于人。

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